Verðtryggingin er þægilegur blóraböggull og vinsælt skotmark. Margir finna fyrir því að lánin hækka umfram laun og eiga erfitt með að standa undir greiðslum. Fyrsta hugsun er því að afnám verðtryggingar hljóti að vera lausnin. Ég efast ekki um góðan vilja flestra þeirra sem vilja afnema verðtrygginguna en ég efast um að málið hafi verið hugsað til enda. Og mér finnst oft vanta á að fjölmiðlafólk kynni sér forsendur fullyrðinga áður en fréttir fara „í loftið“. Og það sem verra er, það er að myndast einhvers konar múgsefjun fyrir þessu. Það er góð taktík á atkvæðaveiðum að tala gegn verðtryggingunni og það býður heim uppnefnum og skítkasti að benda á að ekki er allt sem sýnist í fyrstu.
Hluti af skýringunni er að greiðndur lána, „þolendur“ verðtryggingarinnar, eru í flestum tilfellum almennt launafólk en lánveitendur oftar en ekki „ljótir kallar í útlöndum“. Sem er reyndar ekki rétt, íslenskir lífeyrissjóðir eiga stóran hluta. Lífeyrissjóðirnir sem þurfa að standa undir greiðslum til þessa sama launafólks.
Það er ekkert að hugmyndinni um verðtryggingu, hún gengur einfaldlega út á það að lántakandi greiði lán til baka í jafn verðmætum krónum og hann fékk að láni.
Þá er allt í lagi að hafa í huga að hvort sem lánveitandi er „ljótur kall í útlandinu“ eða lífeyrissjóður þá má ekki gera ráð fyrir að þeir sem eiga pening vilji lána ef þeir fá minna til baka en þeir lána.
Afnám verðtryggingar getur þannig bæði komið í bakið á launafólki þegar kemur að eftirlaunum – og orðið til að það fást einfaldlega ekki lán til húsnæðiskaupa.
En verðtrygging er eitt og vísitala annað. Vísitalan er aðferð til að meta verðmæti krónunnar. Þegar allt er eðlilegt hækka laun og húsnæðisverð í takt og lántakandi greiðir sanngjarnan hlut til baka. Reyndar væri best að hafa enga verðbólga, þá væri þetta ekkert vandamál.
Það sem flestir upplifa sem vandamál við verðtryggingu er í rauninni vandamál við vísitölu. Lánskjaravísitalan hækkar meira en laun og því þarf greiðandi að greiða talsvert hærri hlut af launum sínum af lánum. Þetta mætti auðvitað laga með því að nota launavísitölu eða miða við húsnæðisvísitölu, þannig að húsnæðislán haldist í takt við verðmæti eignarinnar.
Það talaði reyndar enginn um þetta misræmi þegar launin hækkuðu meira en lánskjaravísitalan og greiðendur greiddu stöðugt minna af lánum.
Vísitala húsnæðisverðs sú líkast til sú sanngjarnasta. Hún getur reyndar komið illa út fyrir lántakanda ef misræmi eru milli launavísitölu og húsnæðisvísitölu, en með þessari vísitölu má reyndar gera ráð fyrir að þessar vísitölur haldist í hendur, því geta til að kaupa húsnæði ætti að stýra verðinu. Þannig ætla ég að mæla með launavísitölu en það er ekkert að þeirri hugmynd að miða við vísitölu húsnæðisverðs.
Skoðum dæmi um lán til húsnæðiskaupa, kaupandi kaupi íbúð á 25 milljónir í janúar 2006 og fái alla upphæðina að láni. Til að hafa þetta skýrt og einfalda útreikninga gerum við ráð fyrir að lánið hafi verið til fimm ára.
Gefum okkur – til að halda „ljótu köllunum“ frá umræðunni – að lánveitandi sé einstaklingur sem seldi íbúð fyrir 25 milljónir, fékk hana greidda út í hönd, og ætlar sér að kaupa aðra sambærilega eftir fimm ár. Ég sé einfaldlega enga sanngirni í því að hann fái aðeins hluta greiddan til baka og þurfi að sætta sig við að kaupa minni íbúð. Hversu háa vexti hann á skilið að fá fyrir greiðann er svo önnur umræða, ég vil meina að eitthvað rétt undir hagvexti séu sanngjarnir vextir fyrir lán með nánast engri áhættu, þeas. tryggt með veði í fasteigninni.
Þetta er heldur ekki ósanngjarnt fyrir þann sem tekur lánið, hafi hann notað peninginn til að kaupa í búð þá er alltaf sá möguleiki í boði að selja íbúðina og fá svipaða upphæð og hann greiðir af láninu, þeas. að vöxtunum frátöldum.
Miðað við lánskjaravísitölu hefði lántakandi greitt 40,1m.
Með breytilegum vöxtum, eins og þeir hafa verið, væru greiðslurnar 36,1m. Breytilegir vextir hafa sem sagt verið hagstæðari en „fastir vextir“ með verðtryggingu, kannski að einhverju leyti vegna þess að vextir á verðtryggðu lánunum hafa verið langt frá því að vera fastir.
Það er hins vegar enn fróðlegra að skoða niðurstöðuna hefði lántakandi greitt sambærilega vexti og tíðkast, td. í Finnlandi (sbr. þó fyrirvara á eftir). Þá hefði heildargreiðsla viðkomandi 33,8m.
En miðað við launavísitölu og lægri vexti þá væru heildargreiðslur 30,7m.
Íbúðin sem við gerum ráð fyrir að viðkomandi hafi keypt væri 28,4 milljóna virði.
Kostnaðurinn við að eignar íbúðina á fimm árum má lækka um þriðjung með breytilegum vöxtum.
En það má lækka hann um 80% með betri vísitölu og lægri vöxtum.
Fyrirvarar
Já, rétt að taka fram að þessar stærðir – vextir, verðbólga, vísitölur – eru teknar af vefsíðum – ma. Hagstofu – og þó þær séu sennilega réttar þá er ekki hægt að útiloka innsláttarvillur. Ég þurfti til að mynda að leiðrétta innsláttarvillu í fyrri færslu. Og auðvitað er ekkert ríki nægilega líkt okkur til að hægt sé að fá nákvæman samanburð.
Valgarður Guðjónsson 